文、接下来子木
这几天在休假,房价走很多读者在催稿,接下来本溪市某某计算机制造厂问我楼市接下来的房价走趋势。
主要是接下来因为假期楼市太热闹,售楼处人满为患,房价走二手房也在蠢蠢欲动。接下来
一些人对未来充满期待,房价走但更多人则是接下来忐忑不安,想卖的房价走怕未来会涨,想买的接下来怕未来会跌。
前几年楼市的房价走跌宕起伏,让人们对楼市的接下来判断缺乏了基础依据,身扛全家重任、房价走步履维艰的接下来中年人,在重大决策面前,往往彷徨迷茫,心中没底。
所以这篇文章,我会帮大家再仔细梳理一遍。
文章比较长,大家好好看,本来是内部分享的干货,今天作为国庆礼物送给大家,希望你能看懂,当然满级读者应该没什么问题。
1、
其实我在4月份,就写过接下来会发生的几个阶段,第一个阶段就是“归零”,还特别用一篇文章进行论述。
那时候市场情绪特别差,但我用监测到的数据告诉大家,房价已经触底了,为什么?
因为在成交量持续收窄的情况下,大多数城市的房价都出现了“止跌”信号:
成交量低迷,但房价指数却持续不动。为什么呢?
这是因为该的卖的都已经卖完了,而剩下的本溪市某某计算机制造厂,要么不想贱卖资产,要么就是自住群体,不愿把自住房卖掉。
拿一线城市举例,2021年房价创造历史高点,达到6.22万/平米,但2024年一季度,价格已经跌到了4.1万/平米。
房价普遍回调了33%,跌回到2018年的水平。如果以2018年一线城市二手房3.94万/平米为锚,那么2021的楼市泡沫是58%,而2024年一季度只剩下5%。
每一轮楼市周期,一线城市都是头一个涨,最后一个跌,当一线城市把泡沫完全挤出去的时候,更低能级的城市,挤泡沫的力度只会更大,更多是超跌。
那时候很多人抬杠,我又写文章分析,楼市是国民家庭主要财富的载体,基本70%的劳动力都沉淀在楼市中,跌去一个首付30%,往往意味着会出现D供潮,消费欲望大幅降低,跌50%那么基本就触及了系统性风险。
后来明白,分析再多都是徒劳。根本没什么道理可讲,因为这个道理可能超过了一些人的理解,只能说,认知是有门槛的,财富也绝对服从二八定律。
市场的自然法则就是优胜劣汰,少数人赚多数人的钱,注定少数人才能通过认知赚钱,天雨虽宽不润无根之草,佛法虽广不度无缘之人。铭记于心。
筑底意味着泡沫被挤出,房价短期内跌无可跌,最后会有两种分化路径,一种是反弹,另一种则是衰退。
方向往哪儿走,取决于这个城市的增量和预期,也就是这个城市是扩张的还是收缩的,鹤岗和深圳是两个极端,房价也是两个极端。
而且经济越活跃的地方,房价弹性会更大,前几年可能跌的特别惨,但修复预期后,兜兜转转又会涨回来。
但经济落后的地方,跌的也少,涨的也少,如果房价一直不涨,意味着这个地方没有赚钱效应,居民收入停滞不前,久而久之,楼市会无限期走下坡路。
于是我在6月18日,写文,告诉大家,跌到基本面的城市可以上车了,但其他城市购房需求,可以继续延期,接下来还会有救市大招出现。
2、
同时,我在六月份,抛出了第二阶段论证,“递增”,节点就在九月的美联储降息。
那时候很多人不懂啊,为什么我们的楼市会跟大洋彼岸,美联储政策有关?
现在明白了吗?
这是一场大国深度博弈,看谁能熬下去,结果美联储绷不住,9月拉开了降息周期的序幕,而我们也在紧接着几天后,开始积极响应,推出连续多轮组合拳,不遗余力刺激市场,大水如期而至。
先是股市大涨。
不仅是国内资本,外资机构也在180度转弯,纷纷做多中国,美国最赚钱对冲基金大佬Divid Tepper喊出:看向中国。
截至目前,海外投资者对中国股票的净买入数据创下了2021年3月以来的新纪录。这几天华尔街竟然创造出了“中国龙ETF”,盘后一度大涨25%。
接近着是楼市预期扭转,四大一线城市发力,放松限购,存量房贷利率下降,这些都达到了历史上最高水平。
国庆假期一线城市和部分二线城市的楼市都出现了火爆景象,最火热的是广州和深圳,成交量翻了好几倍,具体数据大家可以去查,这里不做特别说明。
老读者应该知道,我上半年一直让深圳的购房者上车,为什么?因为深圳今年的经济和人口数据都是出类拔萃的,房价也基本跌到底了,一旦预期扭转,深圳是最快上涨的城市。
因为不只是国内人买,从海外回流的资金第一站就是香港,香港股市会涨,马上就是通过深圳涌入资金开始抄底房地产。
前段时间中东投资集团一举拿下华南五大房企之一的中国奥园。苏州热盘龙湖·山河颂项目开放也引来了白袍子的中东土豪们,组团来看。
你以为中东土豪,人傻钱多?
要知道,中东投资机构的核心操盘成员,都是常青藤名校毕业,个顶个的精英,不次于华尔街财团。
而且今年美国两大房地产巨头铁狮门和黑石集团,也多次出手,抄底国内资产。
这不是因为中国资产太便宜了,因为再便宜,资本都要看未来能不能上涨,不能上涨,再便宜都是垃圾资产。但如果能上涨,那便宜资产,就是价值洼地的珍宝。
在楼市层面,国外资本,已经提前一步做出了部署,正如股市上涨前夕,已经有很多大型机构配资重仓一样。
这些我讲过吗?都讲过,尤其在香港股市大涨前夕,9月下旬,我用一篇文章《》告诉大家确定信息,但多少人听了?其实并不多。
只有少数人听了,操作了,一波收益涨了一年的收入,国庆假期,一个读者给我发2万元的红包,我拒收了,这是他应得的,能看懂逻辑的人,天生能吃这碗饭。
3、
接下来敲重点,讲两个特别重要的话题。
1、有人说,人们收入还没有增长,很多人还买不起房,全国人口房价趋势下降,就业还未改善,房地产凭什么会起来?
答案很简单,这是因为:
楼市交易的是预期,交易的是时间,而不是当下。
这几天一线城市和部分二线城市楼市为什么会火爆?
这是因为之前因为种种悲观预期挤压的需求爆发了,一部分是刚需+改善需求,他们怕房价上涨,而加快上车或者置换的步伐。
另一部分则是炒家入场,我了解到的江浙、华南和华东的家族商会资金,已经开始组团了,正在全国范围内寻找标的,抄底被低估的资产。
每一轮楼市都是让能买得起房子的人上车,然后升值,把溢价转移给后来买不起房子的人。
这是因为一开始买不起房子的人,对房价上涨是排斥的,对未来是悲观的,对收入是不确定的。
但他们没有想过,接下来随着房地产复苏以及其他的救市政策落地,会逐步扭转经济走势,经济一旦重新向上,人们有了收入预期,这时候,买房的态度就会转变。
同时房价持续上涨,一步步击垮空军的心理防线,他们只能迫于无奈贷款上车,而这时候,往往已经晚了好几节拍,只能高位站岗。
所以这方面楼市和股市一样,要么就早信,要么就永远别信。最怕的就是在两者之间犹豫的。
2、全国房价接下来都要大涨吗?
很多媒体号都这么说,但我从未说过。
因为政策刚出台,意味着市场交易的是情绪,而不是价值。情绪是感性的,而价值才是理性的。
那么意味着这波情绪过后,房价又要回归理性。
对于你所在城市,扪心自问,经济增长了吗?人口和资金流入了吗?产业升级了吗?基本面有改观吗?处于国家的战略发展红利轴上吗?人们对操盘手满意吗?财政情况健康吗?营商环境有问题吗?
如果都没问题,那么以10月为起点,这就是第一轮上涨,集中在核心区域,然后明年3月份之后会是第二轮,由集中向四周扩散,进行板块轮动式上涨。
因为房地产会带来钱的,钱会锦上添花,助推城市进行新一轮产业升级,经济重回正循环。
但如果都不行,那么这个城市也会涨,只不过是由情绪和营销气氛助推起来的泡沫行情,最多在明年3月份小阳春之后就会熄火。
因为情绪交易周期,一般都是半年左右。这期间,这个城市的所有中介、开发商乃至业主,都会借势炒作,支持房价上涨。
这时候会有大量需求入场,因为在15%的首付和3%左右的利率下,1万多的均价,大多数人努努力都能上得起车,看不起核心地段,买郊区也大把。
然而一旦情绪周期结束,三月小阳春需求集中爆发后,后续购买力跟不上,那么意味着房价会掉头向下。
所以我一直告诫大家,如果你所在的城市很一般,那么明年3月就是最好的解套时机!
你知道了这个真相,明年3月房子卖掉了,别人不知道真相,以为房价还会涨,接了你的盘。
虽然我的楼市读者很多,但面对全国来说,就是沧海一粟,不知道实情的人太多了,被开发商和中介忽悠上车接盘的太多了,而你,因为信息差和认知差,从而赢得博弈。
而且明年这波可能是最后一波解套时机了。因为越来越多人懂得腾挪资产的好处,尤其这一波一二线城市限购宽松,大量低能级城市的资金在向上涌动,反之也是对低能级城市的抽血和榨干。
记得,优质城市是正和博弈,而劣质城市,只能是零和博弈,或者负和博弈。
当然一二线城市的房子就一劳永逸吗?未必。
一线城市基本没问题,即使老破小现在交易量也在起步,这两年经济不好,年轻人意识到了一线城市就业机会的重要性,进行了新一轮的人才迁徙。
而二线城市,要分头部、中部、还是尾部,每一个城市都有独立的命题,比如西安,虽然整体GDP排名才22名,但却是西北地区龙头城市,国家重点发展城市,陆上丝绸之路支点,未来大有可为。
比如天津,虽然GDP不错,但不受政策照顾,这几年被帝都虹吸地越来越严重,缺乏长续人才支撑,那么房价只能被迫分化集中在部分区域和地段。
比如厦门,之前是沿海东部城市的龙头,但这两年福建富人中心的价值受到了质疑,缺乏强力产业支撑,未来房价走势不明朗,很危险。
比如山东青岛和济南,在产业格局下,哪个城市更有未来,优势和劣势分别是什么?
等等等等,每个城市的逻辑点,地段区域都不同,节后我将开启系列主题,帮大家讲清楚每一个城市的底层逻辑。
之前做过几版内容,很多读者都爱看,这是因为我不在任何一个城市,会尽可能的客观公正,而当地媒体基本都会清一色看多,鼓励大家闭眼去买房。
做生意可以理解,但违心忽悠人们上车,并不长远。
真正的楼市是要经过时间审判的,并不是一会儿说涨就是涨,一会儿说跌就是跌,我做了十多年的房地产研究,除了被关小黑屋的文章,所有文章都在案可查,互联网是有记忆的,而人也要为了口碑,不做违心之事。
本文完,如果喜欢,请点个赞或在看。可以加入日富一日研习社,我会在里面每天写更多的信息和分析,跟5600多投资爱好者共同分享财富保值秘密,欢迎加入。